Esproprio di Terreni edificabili

 

L’indennità di esproprio dei terreni edificabili ha subito un importante innovazione in seguito alla sentenza Corte Cost. 349/2007, con cui la Suprema Corte dichiarava l’illegittimità costituzionale delle norme che in tema di esproprio di terreni edificabili prevedevano indennizzi inferiori al valore di mercato egli stessi.

A tale sentenza ha necessariamente dovuto adeguarsi il legislatore che con l’art. 2 comma 89 lett. A) della L. n. 244/2007 ha modificato i primi due commi dell’articolo 37 del T.U.Espropri (nel frattempo introdotto ad opera del D.Lgs 327/2001) disponendo al primo comma che “l’indennità di espropriazione di un’area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene” e stabilendo al secondo comma che “qualora l’atto di cessione non è stato concluso per fatto imputabile all’espropriato ovvero perché a questi è stata offerta un’indennità provvisoria che attualizzata, risulta inferiore agli otto decimi in quella determinata in via definitiva, l’indennità è aumentata del 10%”.

¨ L’indennità andrà poi aumentata ulteriormente ex art. 37 comma 9, qualora l’area edificabile sia utilizzata a scopi agricoli; in tal caso spetta al proprietario coltivatore un’indennità pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticato.

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QUANDO UN TERRENO E’ EDIFICABILE

 

Un’area va considerata edificabile se, e per il solo fatto che, come tale risulti classificata al momento dell’apposizione del vincolo espropriativo dagli strumenti urbanistici secondo un criterio di autosufficienza e prevalenza dell’edificabilità legale (Cass. S.U. 172/2001 e poi 13115/04).

Occorre quindi far riferimento alla disciplina vigente alla data del decreto di esproprio (Cass. 2537/2005).

Tuttavia Cass. 3116/2005 chiarisce che: “L’accertamento delle possibilità legali ed effettive di edificazione di un’area ai fini della determinazione dell’indennità di esproprio va effettuato tenendo conto non solo della destinazione attribuita all’area dal piano regolatore generale o dal piano di fabbricazione, ma anche delle variabili apportate in sede di zonizzazione del territorio da strumenti urbanistici generali….

L’edificabilità non si riduce a quella residenziale abitativa, ma comprende tutte le trasformazioni del suolo non precluse all’iniziativa privata, ivi comprese le aree destinate a parcheggi e infrastrutture: (Cass. 9683/2000; Cass. 125/2001 S.U.; Cass. 10899/2004; Cass. 21011/06) Così Cass. 20408/ 06 afferma: “Ai fini della determinazione dell'indennità di espropriazione, va considerato edificabile un terreno inserito dallo strumento generale (nella specie, piano di fabbricazione) in zona destinata a insediamenti industriali, non essendo necessaria una specifica destinazione conferita da uno strumento attuativo, e restando irrilevante che, all'interno della zona, il terreno possa essere destinato a servizi (nella specie, ad opere di viabilità interna), in virtù di prescrizioni di carattere preespropriativo, rapportandosi in tal caso la valutazione alle aree comprese nella zona

Ed infatti in ciascuna zona vi sono parti edificabili e parti destinate a servizi e infrastrutture: tutte devono però godere della caratteristica di edificabilità. La valutazione delle caratteristiche dell’area deve essere sempre condotta avuto riguardo all’indice di edificabilità territoriale e non fondiario (Cass. 21011/2006 e Cass. S.U. 125/2001). Quindi l’importante è valutare se la zona è agricola o edificabile, indipendentemente dalla singola destinazione del terreno ad infrastruttura, verde pubblico…

L’edificabilità di fatto concorre invece a determinare l’indennizzo, una volta che sia stata determinata la edificabilità legale: la mancata effettiva possibilità di edificare (insufficiente dimensione, indici di fabbricabilità esauriti) non incide sulla qualificazione dell’area, ma può incidere soltanto sulla riduzione del valore di esproprio (Cass. 1026/2004).

 

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