Proprietario effettivo e proprietario catastale nel procedimento espropriativo

A chi sono rivolti gli atti della procedura?

Il comma II dell’art. 3 dpr 327/2001 espressamente prevede che: “Tutti gli atti della procedura espropriativa, ivi incluse le comunicazioni ed il decreto di esproprio, sono disposti nei confronti del soggetto che risulti proprietario secondo i registri catastali, salvo che l’autorità espropriante non abbia tempestiva notizia dell’eventuale diverso proprietario effettivo”.
Nella normalità dei casi proprietario catastale e proprietario effettivo dovrebbero coincidere. Non sono però infrequenti le situazioni in cui ciò non avviene. Le cause di tale disallineamento possono essere molteplici tra i più frequenti vi sono le mancate volturazione catastale degli atti trascritti alla Conservatoria dei Registri Immobiliari e la mancata effettuazione della denuncia di successione.
In base a quanto disposto dall’art. 3, l’amministrazione espropriante non è tenuta ad alcuna indagine finalizzata ad accertare l’identità di coloro che sono effettivamente proprietari dei terreni, ma deve limitarsi a prendere in considerazione quanto viene indicato nei registri catastali, senza che perciò risulti compromessa la legittimità della procedura. Ciò è previsto dalla normativa in ragione della necessità di provvedere celermente all’approvazione del progetto ed all’acquisizione dell’area, esigenza che mal si concilia con le indagini sulla proprietà effettiva, e ciò tanto più vale quando si rendano necessari complessi accertamenti sulla successione ereditaria.
In ragione di ciò la giurisprudenza ha evidenziato come non costituiscano violazioni degli obblighi amministrativi, le comunicazioni effettuate al proprietario castale del bene.
Consiglio di Stato sez. IV, 04/02/2014, n.505: “Ai sensi dell’art. 3, d.P.R. 8 giugno 2001 n. 327, non possono essere prospettate violazioni delle norme afferenti alla comunicazione degli atti espropriativi e, quindi, violazione del principio di partecipazione al procedimento amministrativo, una volta che l’Amministrazione abbia effettivamente disposto le comunicazioni in favore dei proprietari risultanti dai registri catastali”

Perfino la comunicazione di occupazione di urgenza del bene può quindi essere validamente inviata al proprietario catastale:
T.A.R.  Milano  Lombardia  sez. II, 02 febbraio 2010, n. 254: È legittima la notifica del decreto di occupazione e dell’avviso di immissione in possesso agli intestatari catastali, giacché in base all’art. 3, comma 2, d.P.R. 8 giugno 2001 n. 327 tutti gli atti della procedura espropriativa, ivi incluse le comunicazioni ed il decreto di esproprio, sono disposti nei confronti del soggetto che risulti proprietario secondo i registri catastali, salvo che l’autorità espropriante non abbia tempestiva notizia dell’eventuale diverso proprietario effettivo.

La comunicazione del proprietario effettivo

Il comma 3 dell’art. 3 dpr 327/2001 peraltro impone al proprietario catastale che non sia più proprietario effettivo del bene, di offrirne pronta comunicazione: “Colui che risulta proprietario secondo i registri catastali e riceva la notificazione o comunicazione di atti del procedimento espropriativo, ove non sia più proprietario è tenuto di comunicarlo all’amministrazione procedente entro trenta giorni dalla prima notificazione, indicando altresì, ove ne sia a conoscenza, il nuovo proprietario, o comunque fornendo copia degli atti in suo possesso utili a ricostruire le vicende dell’immobile”
Pertanto, ove la Pubblica amministrazione venga a conoscenza dell’effettivo proprietario del bene o a mezzo di comunicazione dell’effettivo proprietario o in base a differenti circostanze, le comunicazioni della procedura dovranno essere inviate al proprietario effettivo.
La giurisprudenza applica però tale principio con forte cautela.
Consiglio di Stato, sez. IV, 06/03/2015, n. 1139: “La notizia dell’esistenza di un proprietario effettivo diverso da quello risultante dai registri catastali — che, ai sensi dell’art. 3, comma 2, d.P.R. n. 327 del 2001, ove sussistente, impone all’Amministrazione di procedere alla comunicazione non già al proprietario catastale (secondo la regola generale) ma a quello “effettivo”, essendo quest’ultimo da essa conosciuto — non può essere rappresentata, o essere comunque desunta, da un qualsivoglia atto che, in tempi ed in procedimenti diversi, sia comunque pervenuto alla pubblica Amministrazione, ma deve essere correttamente intesa come una notizia recante l’emersione del “vero” proprietario, acquisita dalla pubblica Amministrazione nell’ambito della medesima o in diversa procedura espropriativa o nel corso delle attività a questa propedeutiche.”

Quali sono le conseguenze per il proprietario effettivo?

Al fine di comprendere gli effetti negativi cui possa incorrere il proprietario effettivo occorre distinguere tra validità del procedimento espropriativo e diritti economici da esso conseguenti.
In ordine alla validità del procedimento espropriativo un orientamento giurisprudenziale più restrittivo ritiene che il proprietario effettivo non possa neppure essere rimesso in termini in ordine a possibili impugnazioni degli atti amministrativi:
Consiglio Stato  sez. IV, 30 novembre 2006, n. 7014: Conformemente al disposto dell’art. 16 del d. P. R. 8 giugno 2001, n. 327, deve ritenersi che la mancata notifica degli atti espropriativi ai proprietari effettivi, diversi da quelli indicati in catasto, non solo non assume carattere invalidante degli atti espropriativi stessi, ma nemmeno legittima una difesa tardiva da parte di questi ultimi – in sede sia di impugnazione giurisdizionale, che di presentazione di osservazioni in sede amministrativa, in ordine alle scelte operate dall’ Amministrazione – essendo comunque onere del privato interessato curare l’esatta corrispondenza delle risultanze catastali alla reale situazione giuridica del bene oggetto della procedura ablatoria, senza che eventuali sue negligenze possano andare comunque a discapito del buon andamento dell’azione amministrativa, a tutela del quale può dirsi anche posto il principio della certezza delle situazioni giuridiche nell’attività della P. A.
Altra giurisprudenza meno severa ritiene tuttavia salvi i termini di opposizione amministrativa per l’effettivo proprietario del bene
T.A.R., Cagliari , sez. I , 22/03/2012 , n. 303: “Ai sensi degli artt. 11 e 3 comma 2, d.P.R. n. 327 dell’8 giugno 2001, la comunicazione di avvio delle procedure ablative deve essere fatta a coloro che risultino proprietari del terreno sulla base delle risultanze catastali, con la conseguenza che l’amministrazione non è tenuta a indagini ulteriori, finalizzate ad accertare l’identità di coloro che sono effettivamente titolari della proprietà, ma può limitarsi a registrare quanto indicato in catasto senza che ne risulti compromessa la legittimità della procedura, con la conseguenza che la mancata comunicazione al proprietario effettivo, che non risulti tale dalla documentazione, può impedire solo il decorso degli eventuali termini, ma non costituisce motivo di illegittimità della procedura (nella fattispecie, la ricorrente sosteneva essere avvenuto, in proprio favore, l’acquisto a titolo originario per usucapione del bene).”

Dal punto di vista economico, invece, pare abbastanza consolidato l’orientamento giurisprudenziale che fa salvi i diritti economici del proprietario effettivo:
Cassazione civile sez. I, 12/05/2014, n. 10289: La notifica del decreto di esproprio a chi, non essendo proprietario effettivo del bene, risulti tale dai registri catastali, non incide sulla validità ed efficacia del provvedimento ablativo, ma impedisce il decorso del termine di decadenza per l’opposizione alla stima nei confronti del proprietario effettivo ed abilita quest’ultimo a chiedere il risarcimento del danno derivato dalla ritardata riscossione dell’indennità, ove l’omissione o il ritardo della notificazione sia ascrivibile ad un difetto di diligenza dell’espropriante. Tale diritto permane in capo al proprietario anche nell’ipotesi in cui questi, successivamente al decreto di esproprio – e, dunque, alla consumazione dell’illecito a suo danno – abbia alienato il bene, salvo che il trasferimento all’acquirente sia comprensivo del credito risarcitorio.

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