Esproprio di terreni e parcheggi

Come determinare l’indennità di espropriazione?

Espropriazione per pubblica utilità e parcheggi hanno modo di incontrarsi nella pratica quotidiana assai frequentemente. L’ente pubblico può espropriare infatti terreni per realizzare parcheggi o al contrario può espropriare terreni già destinati alla realizzazione di parcheggi per realizzare qualche differente opera pubblica.
Come per tutte le destinazioni intermedie tra l’edificabile e il non edificabile, anche la destinazione di un terreno a parcheggio pone numerose problematiche dal punto di vista giuridico e valutativo.
Varie sono infatti le ipotesi concrete che possono essere previste all’interno dello strumento urbanistico e quindi inevitabilmente varie possono essere le risposte al problema della valutazione del suolo sottoposto ad esproprio.

Esproprio di terreno destinato a parcheggio in comparto edificatorio

Il caso in fondo più semplice appare quello di un terreno compreso all’intero di un comparto edificatorio cui il proprietario non aderisca e che all’interno del piano sia designato per la realizzazione di parcheggi. Il proprietario che non aderisca al comparto potrà essere espropriato per la realizzazione del comparto, ma il terreno espropriato dovrà necessariamente essere indennizzato al valore edificabile del comparto, indipendentemente dal fatto che sullo stesso sia localizzato un parcheggio. Il terreno, infatti, concorre alla determinazione dell’indice edificatorio complessivo del comparto e pertanto in ragione di tale volumetria deve essere indennizzato.

Esproprio di terreno con destinazione a parcheggio

Diversamente dal caso precedente il terreno sottoposto a procedura espropriativa, vuoi per realizzare un parcheggio vuoi per altra destinazione, ha nel caso ora in oggetto una specifica destinazione urbanistica a servizi (zona F). Si ipotizza quindi che tra le varie possibilità di utilizzazione previste in capo al privato dallo strumento regolatore sia espressamente prevista la possibilità di realizzare parcheggi (ma il medesimo discorso varrebbe per destinazioni ad esempio a scuole, a strutture socio sanitarie…).

Per l’individuazione del corretto criterio ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione è importante evidenziare come la giurisprudenza consideri tale tipologia di destinazione urbanistica come non-edificabile. Stante quindi la bipartizione presente nel Testo Unico Espropriazioni tra fondi edificabili e fondi agricoli, ciò potrebbe far supporre la necessità di dover valutare tale bene alla stregua di un terreno agricolo.
Tale interpretazione, tuttavia, confliggerebbe con l’art. 42 della Costituzione e con l’art. 1 Protocollo Aggiuntivo della Dichiarazione Universale dei diritti dell’Uomo.

Occorre infatti rammentare come, alla luce di detti principi, l’indennizzo in materia espropriativa debba essere sempre rapportato al valore venale del bene. Anche quindi in caso di destinazione a parcheggio di un terreno oggetto di esproprio, andrà ricercato il valore reale del bene, ossia il reale valore che quello specifico terreno con destinazione a parcheggio avrebbe nell’ambito di un libero mercato.
In tal senso ad esempio si può leggere:
Cassazione civile , sez. I , 06/09/2021 , n. 24005: “In tema di espropriazione per pubblica utilità, l’attuale sistema indennitario e risarcitorio è fondato sul valore venale del bene, applicabile non soltanto ai suoli edificabili, da ritenersi tali sulla base del criterio dell’edificabilità legale ma anche, alla luce della sentenza della Corte costituzionale n. 181 del 2011 , ai suoli inedificabili, assumendo rilievo per tale ultima categoria ai fini indennitari e risarcitori la possibilità di utilizzazioni intermedie tra l’agricola e l’edificatoria (parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative etc.), sempre che siano assentite dalla normativa vigente sia pure con il conseguimento delle opportune autorizzazioni amministrative.”

Esproprio di terreno per realizzare un parcheggio

Il caso differisce da quello esaminato nel punto precedente in quanto si supponga che il terreno su cui la Pubblica Amministrazione intende realizzare un parcheggio non fosse, prima dell’approvazione del progetto, destinato a parcheggio. In sostanza si ipotizza che la destinazione urbanistica non prevedesse la possibilità in capo al privato di realizzare un parcheggio (o altra similare destinazione a servizi), ma una che il bene fosse soggetto a una differente destinazione urbanistica.

In questo caso la destinazione a parcheggio, sopravvenuta solo a seguito dell’approvazione del progetto, non dovrà essere considerata nella valutazione dell’indennità di espropriazione per espressa previsione dell’art. 32 Testo Unico Espropri che esclude che nella valutazione dei beni possa essere considerata la destinazione del bene in base al progetto da realizzarsi. Tecnicamente la destinazione a parcheggio imposta dal progetto deve infatti considerarsi un vincolo meramente espropriativo e pertanto di esso, come detto, non può tenersi conto.

A seguito dell’approvazione del progetto con impressione del vincolo preordinato all’esproprio sul bene, il terreno espropriato viene a trovarsi privo di una propria destinazione urbanistica utile ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione non potendosi ricorrere alla pregressa destinazione ormai non più esistente.
Per la valutazione del bene, quindi, dovrà andarsi a considerare il contesto di zona in cui il bene si trovava e la precedente destinazione urbanistica pregressa all’approvazione del progetto. Se infatti il bene si fosse trovato all’interno di un contesto agricolo e quindi avesse avuto una destinazione di tipo agricolo, evidentemente l’indennità di espropriazione non potrebbe che corrispondere al reale valore di mercato del suddetto terreno agricolo.

Diverso è invece il caso in cui il bene si fosse trovato all’interno di un nucleo urbano o comunque di una zona residenziale con esclusione della possibilità di destinazione agricola dello stesso. In tal caso il valore del bene dovrebbe essere considerato in ragione al valore medio della zona in cui il bene viene a trovarsi, stante la funzionalizzazione del bene stesso a fungere da opera di servizio ed urbanizzazione per la zona stessa.

In tal senso può leggersi:
Cassazione civile , sez. I , 17/02/2021 , n. 4229: “In tema di espropriazione per pubblica utilità la cosiddetta edificabilità di fatto rileva esclusivamente in via suppletiva: a) in mancanza di strumenti urbanistici idonei a inquadrare l’area espropriata tra quelle edificabili là dove poi detto valore è correttamente liquidato tenendo conto delle obiettive caratteristiche della zona e della possibile utilizzazione del terreno; b) in via complementare e integrativa, agli effetti della determinazione del concreto valore di mercato dell’area espropriata ove qualificata legalmente edificabile, incidente sul calcolo dell’indennizzo.

La Cassazione nella sentenza riportata evidenzia come, in caso di carenza di una attuale destinazione urbanistica del bene, per la determinazione dell’indennità di esproprio occorre far riferimento alla nozione suppletiva dell’edificabilità di fatto e la liquidazione dell’indennità di espropriazione dovrà considerare: “le obiettive caratteristiche della zona e la possibile utilizzazione del terreno”

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Approfondimenti -> L’ indennità di esproprio

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