Esproprio di Terreni edificabili

Come calcolare l'indennità di esproprio per terreni edificabili. Normativa e valore di mercato.

L’indennità di esproprio di terreni edificabili ha subito un importante innovazione in seguito alla sentenza Corte Cost. 349/2007, con cui la Suprema Corte dichiarava l’illegittimità costituzionale delle norme che in tema di esproprio di terreni edificabili prevedevano indennizzi inferiori al valore di mercato egli stessi.

A tale sentenza ha necessariamente dovuto adeguarsi il legislatore che con l’art. 2 comma 89 lett. A) della L. n. 244/2007 ha modificato i primi due commi dell’articolo 37 del T.U.Espropri (nel frattempo introdotto ad opera del D.Lgs 327/2001) disponendo al primo comma che “l’indennità di espropriazione di un’area edificabile è determinata nella misura pari al valore venale del bene” e stabilendo al secondo comma che “qualora l’atto di cessione non è stato concluso per fatto imputabile all’espropriato ovvero perché a questi è stata offerta un’indennità provvisoria che attualizzata, risulta inferiore agli otto decimi in quella determinata in via definitiva, l’indennità è aumentata del 10%”.
A partire dal 2007, quindi, l’indennità di espropriazione di un terreno edificabile deve corrispondere al valore di mercato del bene espropriato. Tale valore va determinato, ex art. 32 dpr 327/2001, alla data di emissione del decreto di esproprio.
Indipendentemente dalla destinazione urbanistica del suolo, l’indennità di espropriazione andrà poi aumentata ulteriormente ex art. 37 comma 9, qualora l’area edificabile sia utilizzata a scopi agricoli: in tal caso spetta al proprietario coltivatore un’indennità pari al valore agricolo medio corrispondente al tipo di coltura effettivamente praticato.

Quando un terreno è edificabile

Un’area va considerata edificabile se, e per il solo fatto che, come tale risulti classificata dagli strumenti urbanistici secondo un criterio di autosufficienza e prevalenza dell’edificabilità legale (Cass. S.U. 172/2001 e poi 13115/04).
Il principio risulta ribadito con continuità dalla Suprema Corte:
Cassazione civile, sez. I, 15/02/2021, n. 3843: “Un’area va ritenuta edificabile soltanto se, e per il solo fatto che, come tale essa risulti classificata al momento della vicenda ablativa dagli strumenti urbanistici, secondo un criterio di prevalenza o autosufficienza della edificabilità legale. All’indicato principio seguono quali necessari corollari che la cosiddetta edificabilità di fatto rileva esclusivamente in via suppletiva: a) in mancanza di strumenti urbanistici idonei a inquadrare l’area espropriata tra quelle edificabili là dove poi detto valore è correttamente liquidato tenendo conto delle obiettive caratteristiche della zona e della possibile utilizzazione del terreno; b) in via complementare e integrativa, agli effetti della determinazione del concreto valore di mercato dell’area espropriata, ove qualificata legalmente edificabile, incidente sul calcolo dell’indennizzo.”
L’edificabilità di fatto dell’area è quindi un criterio esclusivamente suppletivo: rileva quando non vi siano strumenti urbanistici approvati o, in presenza di regolari strumenti urbanistici, è un parametro utile per determinare il reale valore di mercato del bene espropriato.
Tuttavia Cass. 3116/2005 chiarisce che: “L’accertamento delle possibilità legali ed effettive di edificazione di un’area ai fini della determinazione dell’indennità di esproprio va effettuato tenendo conto non solo della destinazione attribuita all’area dal piano regolatore generale o dal piano di fabbricazione, ma anche delle variabili apportate in sede di zonizzazione del territorio da strumenti urbanistici generali…”
Del tutto ininfluente è invece la mera aspettativa di possibili e future varianti urbanistiche:
Cassazione civile, sez. I, 15/02/2021, n. 3844: “In tema di espropriazione per pubblico interesse e di determinazione dell’indennità di esproprio la edificabilità legale è categoria che non può essere affidata ad una prognosi di eventuale incidenza di futuri strumenti rispetto al governo del territorio che per di più risulti impropriamente agganciata alla realtà fattuale attraverso il solo richiamo al dato della vicinanza dei terreni espropriati dall’abitato di un centro urbano senza riferimento alcuno a strutture di servizio e a collegamenti logistici con lo stesso. L’esito che si vorrebbe in tal modo conseguire di una diversa classificazione urbanistico-legale dell’area ablata ai fini della quantificazione della indennità di esproprio risulterebbe, infatti, del tutto estraneo all’applicazione del criterio dell’effettività.”

Le varie forme di edificabilità

L’edificabilità non si riduce a quella residenziale abitativa, ma comprende tutte le trasformazioni del suolo non precluse all’iniziativa privata, ivi comprese le aree destinate a parcheggi e infrastrutture (Cass. 9683/2000; Cass. 125/2001 S.U.; Cass. 10899/2004; Cass. 21011/06).
Così Cass. 20408/06 afferma: “Ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione, va considerato edificabile un terreno inserito dallo strumento generale (nella specie, piano di fabbricazione) in zona destinata a insediamenti industriali, non essendo necessaria una specifica destinazione conferita da uno strumento attuativo, e restando irrilevante che, all’interno della zona, il terreno possa essere destinato a servizi (nella specie, ad opere di viabilità interna), in virtù di prescrizioni di carattere preespropriativo, rapportandosi in tal caso la valutazione alle aree comprese nella zona”
In tale senso anche recentemente può leggersi:
Cassazione civile, sez. I, 15/11/2021, n. 34205: “In tema di indennità di esproprio, allorché le aree espropriate rientrino in una zona destinata dal PRG a spazi pubblici attrezzati a verde e sport, ma le norme tecniche di adozione del piano consentano, con riguardo alle modalità attuative delle attrezzature pubbliche, l’intervento diretto da parte dei proprietari dell’area in regime di convenzione, a tali aree deve essere riconosciuta natura edificabile.”

Ed infatti in ciascuna zona urbanistica, come in ogni comparto, coesistono terreni soggetti ad edificazione residenziale, ad edificazione commerciale, come anche terreni destinati a servizi e infrastrutture: in tutti i casi, ove l’intervento sia consentito al privato, può parlarsi di edificabilità.
Ovviamente, la quantificazione del reale valore di mercato del bene dipenderà dalle concrete caratteristiche urbanistiche e fisiche del medesimo.
Peraltro, nel caso di comparti, la valutazione delle caratteristiche dell’area deve essere sempre condotta avuto riguardo all’indice di edificabilità territoriale (e quindi dell’intero comparto) e non al mero indice fondiario (ossia del singolo terreno) (Cass. 21011/2006 e Cass. S.U. 125/2001).

Per ulteriori approfondimenti

Espropriazione: Edificabilità di fatto ed edificabilità di diritto

Esproprio, destinazione urbanistica e fasce di rispetto

La maggiorazione ex art. 37.2 nell’esproprio dei terreni edificabili

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