Svalutazione del bene non espropriato e perdita del valore locativo dell’immobile

Un tema interessante in materia di espropriazioni per pubblica utilità è quello riguardante la possibilità di risarcimento dei valori commerciali per perdita di avviamento e perdita di lucro cessante. Ovviamente poi la problematica si ripercuote in materia di occupazioni illegittime e provvedimenti di acquisizione sanante nonchè in tema di perdita di valore di immobili non espropriati ma “danneggiati” dalla realizzazione dell’opera pubblica.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione appare da lungo tempo ferma nell’escludere l’indennizzo di tali voci, seppure si ricorda una sentenza di qualche anno fa in cui la Corte quasi invocava dal legislatore una riforma in materia.

L’impossibilità di risarcimento dei valori commerciali di una attività viene ribadita anche recentemente dal supremo collegio. Può leggersi infatti:

Cassazione civile sez. I, 12/03/2020, n.7112: “In tema di liquidazione dell’indennità ex art. 44 del d.P.R. n. 327 del 2001 (che ha sostituito l’art. 46 della legge n. 2359 del 1865), il principio secondo il quale i danni permanenti derivanti dalla perdita o diminuzione del diritto sono quelli effettivamente ed oggettivamente prodotti all’immobile per il tempo in cui si è protratto l’evento lesivo, escluso ogni altro pregiudizio per lucro cessante, non osta a che il mancato reddito possa considerarsi nella valutazione dell’indennità, ma tale rilevanza può ammettersi non come lucro cessante bensì soltanto se sia derivata una reale perdita o diminuzione dell’immobile, anche se per perdita o diminuzione del valore locativo“

In un caso di richiesta di indennizzo per la svalutazione subita da un immobile a seguito della realizzazione di una opera pubblica, invocata ex art. 44 dpr 327/2001, la Suprema Corte ribadisce che i danni permanenti per perdita di valore dell’immobile sono quelli connessi appunto al valore dell’immobile e non possono estendersi alla perdita di lucro cessante.

Occorre però evidenziare come tale principio sia contraddetto dalla Corte Europea dei Diritti dell’Uomo che, in più di una occasione ha riconosciuto tale forma di indennizzi.

La sentenza sopra riportata, in questa prospettiva, pur inserendosi nel solco giurisprudenziale ricordato, pare aprire qualche prospettiva. Fermo restando infatti lo stretto collegamento tra indennizzo e perdita di valore dell’immobile, la Corte evidenzia come la perdita di valore di un immobile possa derivare anche da una perduta utilizzazione commerciale dello stesso. L’immobile che non possa essere utilizzato a fabbrica, o a negozio, vedrà evidentemente scemare il suo valore proprio in ragione di questo motivo.

E cosi, come nel caso di specie, l’immobile che veda ridurre le proprie capacità locative, in ragione di ciò vedrà ridursi il proprio valore immobiliare. E tale riduzione di valore immobiliare ben può costituire motivo di indennizzo ai fini espropriativi.

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Approfondimenti -> Decreto di esproprio

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